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    一線城市樓市優化政策持續加碼,2024年樓市將會如何?

    2023-12-29 07:44:07 來源:
    房地產政策環境寬松的態勢持續到了年底。

    近期,各地出臺樓市新政策的步伐不停。從調整住房交易和土地交易的限制,到優化住房信貸政策,各種創新型政策也在不斷“上新”。


    一線城市頻加碼,拉動活躍度

    一線城市廣州,在本輪房地產政策調整的浪潮中表現十分活躍。歲末之際,又針對住房公積金進行了調整。

    12月25日,廣州住房公積金管理中心印發《廣州市住房公積金提取管理辦法》,自2024年1月1日起施行,有效期5年,主要包括公積金提取的適用范圍更廣、提取周期更短等利好。

    例如,在廣東省、本人或配偶戶籍所在省,購買建造翻修自住住房均可申請提取住房公積金賬戶內的存儲余額,放寬了繳存人用于自住住房的地域提取范圍。增設電梯的需求也被關注到,可提取公積金的情形里包括了:在本市行政區域內,繳存人、配偶或雙方父母擁有所有權的既有住宅增設電梯的。

    此外,新政規定的公積金貸款結清后的可提取頻率,從每年一次調到每3個月一次;無房且租房自住每3個月可提取一次,二孩及以上家庭月提取額度上浮40%。

    在此之前,廣州已在公積金政策方面有較多積極動作。中指研究院華南分院總經理楊紅俠提到,11月,廣州已出臺公積金“認房不認貸”、公積金貸款首付比例降低等政策。

    楊紅俠表示,此次再次出臺新政,一方面,有利于規范公積金提取管理,提高購房者使用公積金租房、購房的便利程度;另一方面,有利于促進房地產租賃、交易市場良性、健康發展,促進相關需求釋放。在市場仍處于深度調整期的情況下,未來一段時間廣州或將持續出臺優化政策,促進市場平穩健康發展。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步指出,本次公積金新政是利用公積金普惠金融的低成本優勢,助推剛需、改善型住房需求和住房租賃需求,促進房地產市場良性循環和內需消費的擴張。

    “一方面,近期購房需求減弱,公積金池子的水位比較高,希望增加提取,讓居民更多地實現住房消費,或租房買房、異地購房;另一方面,鼓勵多胎家庭更多提取公積金,和用公積金加裝電梯。”李宇嘉認為,公積金新政如果能激勵租賃需求,能解決新市民年輕人的住房消費,不啻為一個好辦法。但前提是年輕人、新市民住房公積金繳納的范圍比較廣,繳納比例比較高。

    廣州的再一次政策嘗試,讓市場對新一年當地樓市的熱度反應,以及對其他城市的拉動效力有了更多期待。在不久之前,北京、上海等熱點城市樓市政策均迎來了較大幅度調整,隨即在成交方面有了較明顯體現。以北京為例,中指研究院數據顯示,新政發布后的首個周末(12月16日、17日),北京新建商品住宅網簽647套/6.31萬平方米,較上周末環比分別增長166%和130%。

    克而瑞數據則顯示,北京新政落地一周,短期內成交量出現積極的回升態勢;新政落地十日,北京新房成交套數日均約499套。而在此之前,12月前14天日均約346套,日均成交走勢提升明顯,達44.22%。

    “從市場趨勢來看,短期北京、上海房地產市場活躍度均有望提升,預計也將進一步穩定價格預期。”中指分析道。

    再以另一一線城市深圳為例,或許可以一探政策在更長遠周期里的拉動表現。11月22日,深圳宣布調整二套住房最低首付款比例及普通住宅認定標準等。據克而瑞監測數據,從深圳新政發布的2023年第47周(11月20日-26日)開始,近3周新房成交量較11月新政前周均成交穩中有增15%,至第49周單周成交量達12.97萬平方米,達近一年來次高;二手房周度成交走勢呈現穩步爬升態勢,近3周周均成交量達到7.5萬平方米,顯著高于新政前2023年周均5.8萬平方米的水平。


    一年700余條新政后,再往哪走?

    “北上廣深一線城市樓市優化政策持續加碼疊加,對于當地樓市銷售恢復將會有較好的帶動作用,也會對全國房地產市場起到提振信心、提升景氣度的作用。相信后續樓市優化調整政策將會持續疊加,且成效將逐步體現。”東莞證券分析師何敏儀認為。

    市場的變化、政策的跟進與預期的推演成為了一整年樓市的關鍵詞。2023年,為適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,房地產市場也迎來新一輪政策轉向。過熱階段的收緊性房地產政策逐步松動,促進房地產市場平穩健康發展的制度被安排上日程。

    根據諸葛數據研究中心統計,截至12月18日,今年地方放松政策出臺達751次,較去年增加140余次,覆蓋城市超330個。9月出臺次數更是達去年以來峰值,單月出臺超140次。

    政策調整手段上,正如同廣州所積極推進的,優化公積金貸款政策及實行購房補貼占比居多。其中,優化公積金貸款政策涉及了提高公積金最高可貸額度、降低公積金貸款首二套首付比例、支持提取公積金付首付以及延長貸款年限等多項內容。

    “優化公積金政策是近兩年各地支持房地產市場發展、促進需求釋放的主要手段之一。各地公積金政策調控力度和節奏主要取決于當地市場表現及公積金使用情況。”楊紅俠稱。

    2024年的房地產政策環境會如何發展?也是近期備受關注的問題。

    12月21日至22日,全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議指出,明年要穩定房地產市場,堅持因城施策、一城一策、精準施策,滿足剛性和改善性住房需求,優化房地產政策。

    也就是說,“因城施策、一城一策、精準施策”指導各地優化樓市政策的思路沒有改變。業內分析也認為,適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢下,各地樓市政策預計將進一步優化調整。

    “2024年一線城市可能繼續優化限購政策,核心二線城市有望全面取消限購,更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。”中指研究院市場研究總監陳文靜認為,在“下力氣建設好房子,在住房領域創造一個新賽道”指導下,高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力,這也給開發企業提供了新的經營思路。

    上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱也提出,展望2024年,中央層面房地產政策有望從三方面發力,第一是以“三大工程”建設為抓手,推動構建房地產發展新模式;第二是落實供給端金融支持,落地執行細則讓“三個不低于”“融資三支箭”“房企白名單”等措施真正落地見效;第三是下調住房交易稅費,比如購買家庭唯一住房或改善住房,減免契稅、縮短增值稅和個人所得稅征免年限等,通過人才補貼、新市民、多孩家庭購房補貼等財稅激勵措施,穩需求進而穩市場。
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